一、中国房地产市场发展现状的简要分析
自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998年-2013年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米（见图1）。
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1998年以来，中国商品住房竣工量大幅提高，城镇住房供应总量不断上升，城镇住房存量显著增加。根据国务院发展研究中心课题组（以下简称“课题组”）依据全国第六次人口普查数据的推算表明，2012年底全国城镇家庭户的户均住宅套数已达到1左右。从国际经验看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。
在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，中国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程 建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。截至2012年底，全国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。届时我国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。
在中国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时，中国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题。
第一，尽管城镇住房总量已达到户均1套左右，但仍有一些住房条件比较简陋，有些住房缺乏独立卫生间和厨房。根据课题组利用第六次人口普查数据进行推算，2010年中国城镇家庭户的户均成套住房（同时拥有厕所和厨房的住房）为0.73套/户（非成套住房大多兴建于20世纪50-70年代）。
第二，城镇居民住房的实际占有不均衡。虽然在总量上城镇居民户均住宅套数已达到1左右，但实际上居民家庭占有并不均衡。有的家庭占有二套甚至多套住房，有的家庭尚没有住房。
第三，中国商品住宅销售价格从2003年以来进入一个较快上升周期。2003年-2013年间，全国商品住宅销售价格从2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上涨10.3%。在城镇化进程中，随着城镇居民收入的提高、城镇家庭户数的裂变和增加使得住房需求较快增长，加上政府促进房地产市场发展的政策取向，以及一段时间内投资和投机需求增加，都成为中国住房价格较快上升的推动因素（见图2、图3）。
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第四，住房市场的区域分化特征日益明显。目前，一、二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快 。而三、四线城市的住房库存不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14-16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三、四线城市。2013年9月到12月间，一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅连续四个月超过20%，二线城市和三线城市的同比涨幅水平保持在11%和8%左右。（见图4）
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第五，在大规模保障性安居工程建设中，仍面临着政府财政压力和资金来源不稳定的问题。同时，大规模保障性住房建成后，公平合理的分配以及投入使用后的后续管理仍是需要着力解决的问题。
二、当前中国房地产市场运行中需高度重视的问题和风险点分析
（一）房地产投资正常回落过程中应防止盲目采取刺激政策而引发风险
随着中国住房供求总量逐步趋向平衡，住宅投资增长的动力减弱，以及宏观调控政策体系不断完善，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。因此，未来房地产开发投资增速回落是中国房地产发展的客观规律，也是分析未来房地产业发展及存在问题的基础条件（见图5）。
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2013年，房地产开发投资完成额的增速为19.8%，与2012年相比，增速出现恢复性回调。但从先行实物量指标分析，2011年-2013年间，每年全国土地购置面积平均在3.96亿平方米左右，较“十一五”期间提高了5.3%，而2011年-2013年期间，每年商品房竣工面积为9.78亿平方米，较“十一五”期间提高了46.3%，这意味着土地供给规模增速远远不及竣工规模增速，因此，后续施工规模增长动力不足，房地产开发投资增速将面临下行趋势（见图6）。另一方面，与前十几年来新建住房大规模增长相比，随着存量房资源大量形成，再加上区位条件、基础设施以及就业就医等综合生活成本、公共服务水平等因素，目前一些大中城市的存量房市场与新建住房市场交易已经形成平分秋色的格局。例如，2013年，北京市二手房交易的签约套数为18.65万套，新建商品房交易的签约套数为19.93万套，两者规模已经大体相当，这必然导致住房消费者对新建商品房需求出现分流，从而抑制新增房地产投资的形成。
房地产投资增速的规律性回落，必然会对固定资产投资增速产生影响，进而对中国经济增长的带动作用有所降低，并对地方财政、税收、就业等诸方面产生一定的压力。在这一阶段，最需要防范的是没有认清现阶段房地产投资回落的客观规律性，而盲目通过放松信贷、土地和税收等办法，对房地产市场进行不恰当的刺激。如果这样，将很可能会形成严重的房地产“产能过剩”问题，使得鄂尔多斯等地的问题和风险在房地产领域蔓延。
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（二）一线城市超高的土地价格将给后续市场房价带来较大的上涨压力
当前，中国不同区域住房市场分化程度进一步加深。一线以及热点的二线城市土地出让价格持续攀升，土地成本占房地产开发成本的比重越来越高，一线城市的地价水平同比增幅远超过二、三线城市。截止到2014年1月，一线城市成交土地出让的楼面均价已达到10158元，同比增幅达243%；二线和三线城市分别是2338元和1304元，同比增幅分别为53.17%和35.37%。从一定意义上讲，房地产市场区域分化的特征首先表现在土地市场上。从2013年开始，开发企业逐步增加一线和部分二线城市的土地储备量，减少在三、四线城市的拿地数量，这一趋势目前仍在延续（见图7）。
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一线城市和部分二线城市地价过快上涨，会同时催生两类风险：一是短期内强化房价继续较快上涨的预期，带动购房需求提前释放，进一步推高房价。二是在一些存量住房较多、住房库存数量较大的城市（如杭州），不排除开发企业采取降价策略回收资金，这会显著增加当前高价拿地企业的财务风险，导致开发周期延长，不能及时形成有效住房供应，甚至出现资金链紧张、导致土地闲置等现象。
同时，对于一线城市来说，住房供求紧张的格局仍没有根本缓解。2013年，全国住宅新开工面积累计同比增速为11.6%，一线城市的住宅新开工面积累计同比增速均低于全国平均水平，而且根据新开工面积与销售面积比值测算，部分一线城市的住房后续供应能力还有持续降低的趋势。而一线城市和部分二线城市的住房需求仍在增长，持续的低供给和高需求之间的矛盾会进一步增大。另外，不断上涨的高房价使得一线城市和部分二线城市的房价收入比进一步增大，高房价越来越超出居民的实际支付能力，使得住房市场的潜在风险和泡沫持续积累（见图8）。
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（三）部分三、四线城市住房供给过剩风险在积累
对于非热点的二线、以及相当数量的三、四线城市而言，当前房地产市场去库存压力持续增大。与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。为规避2011年以来一线及部分二线城市限购、限价、限贷等调控政策的影响，一些房地产开发企业纷纷将拿地重点转向二、三线城市，住房开发规模大幅增加，目前正处于有效供给大规模形成阶段。但由于这些城市的产业发展、人口聚集以及前些年居民住房水平增长较快等因素，后续的住房消费需求动力已明显不足。在大规模供给增加和市场需求动力不足的情况下，部分二、三、四线城市必将面临住房库存加大，去库存周期拉长的阶段性供给过剩问题。从库存压力指标分析，二线城市商品房存销比 远高于一线城市。2014年1月份，一线城市存销比为6.3，而二线城市为12.8，后者是前者的2.03倍（见图9）。
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防止供给过剩是下一步三、四线城市需要重点防范的主要风险。鄂尔多斯市是房地产供给过剩的一个典型案例。2005年-2011年期间，鄂尔多斯市在煤炭行业和房地产市场以及居民收入处于上涨预期阶段，鄂尔多斯房地产开发规模出现超常规增长，表现为施工面积、新开工面积以及土地购置面积大幅攀升，房价持续较快上涨。在2011年以后，鄂尔多斯市房地产各项指标又出现断崖式下滑和持续低迷。究其原因，导致鄂尔多斯房地产困境的主要问题是严重的房地产供给过剩。
从城市群布局以及产业转移趋势看，未来10年，我国将会形成3大都市圈、19个城市群或城市化地区，并吸纳50%左右的城镇新增人口。我国产业与人口结构正面临着新一轮的优化布局与调整。产业结构转型升级以及人口流动对于区位条件较好、基础设施和公共服务较为完善的热点城市的住房需求增长有带动作用，但对三、四线城市的住房市场冲击较大。在现有的财政体制框架下，这些城市为了继续推动城镇化建设和维持财政运行，仍不得不继续供应土地，从而进一步增加三、四线城市住房供给过剩压力。
（四）应重视金融环境变化对房地产市场产生的影响
房地产与金融体系高度交织，无论是前期土地开发、还是项目建设、以及居民消费，都与金融息息相关。因此，房地产市场变化会直接涉及对金融领域，同时，金融环境、金融政策以及融资情况也会对房地产市场产生重要影响。
一是利率市场化将对开发贷款和住房消费贷款带来一定影响。随着中国利率市场化的不断推进，一方面，银行存款利率将会出现上升趋势，银行的资金成本和经营压力增加；另一方面，银行对贷款利率的议价能力也会进一步增强，银行可以更加主动灵活地确定项目贷款利率。在这种利率市场化的大背景下，如果商业银行在央行指导下，对住房贷款利率定得相对较低，就会降低银行对住房消费贷款的积极性，如果提高贷款利率，将会增大居民购房的支付压力。两个方面都会对住房市场产生影响。另外，面对房地产市场日益分化的趋势，银行对信贷风险管控也会加强，对部分地区的信贷规模也会更为谨慎。这些也是对市场产生影响的因素。
二是部分城市市场的住房销售回款不畅，个贷增速下滑带来的影响。2013年，全国销售面积累计同比增速持续下降，其中既有上一年基数的原因，也有部分城市销售进度受阻的原因。与之相对应，房地产开发资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增速也是逐月回落，销售资金回笼速度不容乐观（见图10）。
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三是国家加大对“影子银行”的监管力度，房地产的融资渠道收窄。在我国房地产金融市场体系发展过程中，除了银行信贷体系以外，还有相当比重的信用中介机构为房地产业提供多层次、多样化融资。其中，有些机构暴露出业务不规范、管理不到位、监管套利、兑付风险等问题。随着国家加强防范影子银行风险，房地产融资渠道将面临进收紧问题，相关融资成本也会进一步提高。
（五）房地产市场变化对地方土地财政的影响应高度关注
中国的地方政府是国有土地的主要供应者，目前，土地出让收入是政府最重要的非税收入来源，短期内地方政府对土地财政仍有较强的依赖。2000年-2013年间，国有土地使用权出让收入从596亿元增长到4.1万亿元（年均增长38.7%），占地方财政收入的比重也从9.3%提高到60.9%，最高占比达到了67.6%（2010年）。同时，土地资产的价值通过金融杠杆被迅速放大。土地抵押贷款已成为金融机构最主要的一类贷款，是城市政府最重要的融资来源。因此，如果地方房地产市场出现下行波动，地方政府融资平台的土地抵押物存在重新评估的风险。
此外，在一些房地产细分领域的潜在风险也值得高度关注，特别是商业地产领域的供需失衡问题日趋凸显。在城镇化、市场化快速推进的同时，众多城市纷纷加大商业地产投资力度。据不完全统计，不少城市都制定了庞大的商业地产建设规划。未来2-3年新增商业地产供应(包括零售物业和办公楼)数量庞大，这些供给有些可以为城市的高速增长所吸纳，但有些城市商业地产定位同质化严重，导致二、三线城市的商业地产发展面临挑战。
三、对当前房地产政策的几点建议
1．引导住房向居住本质回归、促进住房供求基本平衡。住房是高质量城镇化的重要支撑，确保广大居民实现居住权是“以人为本”的客观要求。而城镇化快速推进阶段也往往是住房需求旺盛、房地产市场容易过热的阶段，因此，在这一特殊发展阶段，公共政策尤其要强调引导住房向居住本质回归，根据人口增长的规模与结构、住房市场运行情况以及产业发展趋势等因素，因地制宜的制定和落实好住房市场调控政策，适当抑制投资需求，严格遏制投机需求，通过信贷、土地、税收、住房保障等多种政策组合，实现房地产供求基本平衡和市场的平稳运行。
2．鼓励支持首套、中小户型住房消费，有序释放刚性和改善型住房需求。对于首次置业且购买中小户型的家庭，要优先满足其贷款需求，提高批贷效率，并实行合理的首付比例和一定幅度的利率优惠。支持“先小后大、先租后买”的住房梯级消费行为，实现改善型住房需求有序释放，并鼓励改善后的家庭将闲置住房释放出来，通过二手房租售市场盘活存量资源，增加整体住房的有效供给。
3．注意防范住房市场的金融风险，实施中性的住房金融政策。从住房阶段性特征、宏观经济增速趋缓以及国际经验看，我国住房市场正在进入金融风险易发期。要避免房地产市场在短期内需求发生大幅波动，应做到住房金融政策的相对稳定，因此，在宏观政策调节利率时，宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，保持住房支付能力稳定，避免在利率政策波动时催生房地产泡沫。
4．建立与现阶段住房需求相适应的土地供给机制，加强土地的供后监管，实现房地产市场供求关系的预先调节。实行差异化的住房供地机制，促进不同区域的住房供求总量的基本平衡。对供求紧张的大中城市，应加大住宅用地供应规模，提高中小户型住宅用地比重，并有效控制需求释放节奏，重点满足基本居住需求。对于供求已经较为宽松的城市，应适度控制供地节奏，提高已供土地的利用效率，有序释放改善型需求。
5．加快完善房地产税收体系。按照十八届三中全会《决定》中“加快房地产税立法，适时推进改革”的要求，建议统筹考虑交易环节和持有环节税负水平，适当减轻交易环节税收比例，同时，在总结上海、重庆两地房产税试点效果的基础上，进一步扩大房产税试点工作。
6．建立全面、系统、动态更新的城镇住房信息系统。摸清城镇住房存量的家底，是制定合理房地产政策的基础工作。特别是在全国住房存量规模日益增加、套户比接近临界值的背景下，住房市场风险及其对政策的敏感性远远高于过去。因此，应结合本次不动产权属登记工作，尽快建立完整、可靠的城镇住房信息系统。
7．畅通市场和政府政策信息渠道，提高信息透明度，强化市场的预期管理。当前，中国的房地产市场正处在分化时期，市场对价格、销售策略以及对政府政策都高度敏感，出于各种不同立场的各类解读也很多。而房地产的特点之一就是预期引导起着较大作用，市场的总体承受力还比较脆弱。因此，各级政府和行业协会应着力畅通政策及市场信息的渠道，提高信息透明度，加强预期管理，引导社会正常合理的预期，防止因各种非理性的解读误导市场预期进而产生负面效应。■
执笔：任兴洲、刘卫民、邵挺。邓郁松参与了讨论和修改。
