典当新闻

不动产抵押权VS租赁权,究竟哪个该优先保护?


     2月24日,《地产资管网》刊发“情、理、法,新派公寓的别样开年!”一文,旋即引发业内热议。有同情王戈宏的,也有质疑新派公寓在遴选项目过程中不谨慎的。但大家一致认为,作为新生事物的长租公寓在法律法规方面,还有很多灰色地带。尤其是“二房东”模式下,因物业抵押等涉及到的抵押权与租赁权的冲突,是行业痛点。


为此,《地产资管网》特约京师律师事务所杜嘉诚律师,通过研读最新的判例,对抵押与租赁的法律规制进行梳理分析,希望对从事长租公寓领域的企业有所裨益。

摘要


当租赁权先于抵押权设立时,应当遵循买卖不破租赁的原则;而判断两权顺序的核心要素为:1、租赁合同的真实性;2、租赁合同的签订时间;3、有关承租人是否占有房屋;4、租赁合同是否办理了备案手续。
目前来看,各地法院确立的审查要素中,“实际占有使用房屋”的审查处于最重要的地位。


以下为正文


长租公寓为代表的租房市场的繁荣离不开完善的法治环境和有效的制度供给。实践中为了融资和收益的需求,在房屋等不动产领域抵押与租赁兼容并蓄的情形非常普遍,由此而衍生出复杂的法律关系。而我国涉及的法律条文语焉不详,甚至自相矛盾,法院也尚未形成统一的裁判尺度和观点。

房屋租赁权,又称使用收益权,即房屋出租人将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的权利。


房屋抵押权,是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。


前者注重的是使用价值,后者注重的是交换价值,同时由于抵押并不转移对房地产的占有,故抵押设定之前或者之后,抵押人均可将设定抵押的房屋出租给第三人使用。由此同一财产上既有抵押权又有租赁权,在实现其中任一权利时,即会产生抵押权与租赁权的摩擦冲突问题。此时就有可能面临抵押合同抑或租赁合同是否有效、两权何者优先、承租方的优先购买权何以保障、若承租方遭受损失得向谁主张赔偿等问题。


冲突解决机制的法律规定


《物权法》依据租赁权与抵押权设立的时间,规定了二者的冲突解决机制。具体分为先租后抵和先抵后租两种情形。


《物权法》第190条规定:


订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。


与此相对应,《合同法》第229条规定:


租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


在此之前,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释〔2000〕44号,下称“《担保法解释》”)以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号,下称“《房屋租赁合同解释》”)中对上述原则也有明确规定。

其中,《担保法解释》第65条规定:


抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。


《担保法解释》第66条规定:


抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,承租人自己承担。

《房屋租赁合同解释》第20条规定:


租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

据此,租赁权先于抵押权设立时,应当遵循买卖不破租赁的原则,因实现抵押权而导致抵押财产所有权人变更,出租人与承租人之间原有的租赁关系不会当然终止,租赁合同在有效期内继续有效。房屋设立抵押权后出租的,抵押权人在实现抵押权时,可以通过拍卖、变卖房屋等方式获得救济,租赁权因抵押权的实现而解除。同时承租人可以依据《担保法解释》第二款的规定,若抵押人未书面告知房屋已经设立抵押,抵押人应当承担承租人因抵押权人实现抵押权导致租赁合同被解除给自己带来的损失。


理论是灰色的,生命之树常青。司法实践中,抵押人时常利用信息不对称,甚至买受人、抵押权人恶意串通,运用关联方等种种手段让承租人落入法律陷阱,导致租赁物架空,造成重大的经济损失和声誉风险。

抵押权与租赁权先后顺序的判断


既然抵押权与租赁权的成立先后对利益方产生如此重大关联,那么两权的顺位依据成为问题的焦点。顺位意味着财产权实现的机会,权利只有现实产生,才谈得上有顺位。租赁在实践中有三种形态:①仅指租赁合同;②涉及登记;③涉及承租人的占有。它们不仅时点不同,意义也有差异,即租赁因合同而成立,但在不考虑登记的情形,租赁之所以能物权化(买卖不破租赁),支撑要素是承租人对租赁物的有权占有,缺乏该要素的租赁合同就是普通的债。


以近年来,最高院以及多家高院出台了相应的规则,以确立房屋租赁权与抵押权孰先的审查标准。现在可以检索到的包括:


1. 2015年5月,最高人民法院公布并实施《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号,以下简称“《最高院解释》”);


2. 2008年4月,上海市高级人民法院印发《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》(沪高法民一〔2008〕7号,以下简称“《上海高院2008年意见》”);


3. 上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一〔2010〕2号);


4. 2014年9月,浙江省高级人民法院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办〔2014〕39号,以下简称“《浙江高院解答》”);


5. 2015年11月,江苏省高级人民法院执行局发布《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称“《江苏高院解答》”)。


结合上述法院的规定,对于租赁权与抵押权孰先的审查要素,可总结如下:


1. 租赁合同的真实性


《浙江高院解答》中规定:

对于租赁合同的真实性,执行机构一般作形式审查,经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假,或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的,对案外人的租赁权不予认可。


2. 租赁合同的签订时间


依据《上海高院2015年解答》第九条之规定:
案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之前的,需保证签订租赁协议和占有房屋均发生在抵押权设立之前。签订租赁协议和占有房屋系其主张租赁权效力的两个必备要件。
《浙江高院解答》中规定:
经审查发现有下列情形之一的,一般认定为租赁合同签订于抵押、查封前:
①租赁合同的当事人在抵押、查封前办理租赁登记备案手续;
②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁;

③有其他确切证据证明的,如租赁合同的当事人在抵押、查封前缴纳相应租赁税,在房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。


江苏高院并未将签订时间作为审查要素。《江苏高院解答》认为,不论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后,只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的,法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。


3. 有关承租人是否占有房屋


2015年5月颁行的《最高院解释》第30条第1款的规定:
承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。最高院在此明确提出承租人主张其租赁权需具有占有不动产的事实。
《上海高院2008年意见》在规定了备案合同的效力之外,同时规定:
不动产租赁合同虽未登记备案的,但租赁关系实际存在的,如承租人已经实际占有使用不动产的,租赁关系不受抵押权的影响。
《浙江高院解答》中规定:
有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋:
①承租人自抵押、查封前至今仍在房屋内生产经营;
②承租人在抵押、查封前已经领取以房屋所在住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
③承租人自抵押、查封前至今支付房屋水电、物业管理等费用的;
④承租人在抵押、查封前对房屋进行装修的;
⑤案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
《江苏高院解答》规定:
承租人占有使用不动产是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权,请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的,而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的,不属于承租人占有使用的情形。

由此可以看出,江苏高院对“占有使用”进行实质审查,执行机构重点关注案涉房屋是否已经在实质上被承租人占用使用,即是否已经被用于生产、生活、经营、装修等情形,而对于承租人已支付全部租金、租赁合同登记备案等形式要件则不予认可。江苏高院的前述界定相较浙江高院更为严格。


4. 租赁合同是否办理了备案手续
《浙江高院解答》指出:

如果在抵押、查封前,租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的,执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。


《上海高院2008年意见》根据《物权法》第190条的规定认定不动产上抵押权与租赁权的实现顺序,并在审判实践中区分不动产租赁合同是否已备案进行处理:不动产抵押权登记前,不动产租赁合同已经登记备案的,租赁关系不受抵押权的影响,从而将租赁合同的备案登记升格为主要的审查依据。


房屋租赁不是物权,也不是物权变动的原因,无法成为物权登记和预告登记的对象,这会导致房屋租赁与物权在实践中可能不共用同一登记簿,从而与抵押权登记无法实现信息共享。由于我国有关行政主管部门积极推行城市房屋租赁登记备案(住房和建设部《商品房屋租赁管理办法》第14条),从而导致租赁登记和承租人占有租赁物并存。从我国的现实情况来看,对此应先以占有时点为顺位标准,在承租人未占有时,则以租赁登记时点为准。也就是说,在确定城市房屋顺位时,目前应采用双轨制,先以承租人占有租赁物的时点为准;这个标准不能适用的,再以登记时点为准,也即在承租人未占有租赁物,但有房屋租赁登记的情形,应通过对比租赁登记和抵押登记的时点先后来排列顺位。等我国房屋租赁登记机制相当完备且运转良好后,就应转向单轨制,只以登记时点为标准。


综上可见,“租赁权设立在先”的审查标准,从司法实践来看处于不断的变化之中,但基本可以总结为上述四个要素的综合考量。从目前来看,为避免执行中的伪造与虚假行为,各地法院确立的审查要素中,“实际占有使用房屋”的审查处于最重要的地位。



------杜嘉诚,毕业于清华大学经管学院,会计硕士,现就职于京师律师事务所。



  • 创业典当微官网
  • 东方典当
  • 万股典当
  • 仁和万国律师事务所
  • 华夏典当行
  • 宝瑞通典当行
  • 中国典当联盟网
招贤纳士 | 联系我们 | 关于我们 | 咨询电话:876-12345
版权所有 西安创业典当有限公司 Copyright 2006 CHUANGYE© All Rights Reserved